研究室の日常6<アソシエーション分析ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

前回に引き続き、1月に行われたゼミの様子をご紹介します。(2/4)
1月学生ゼミテーマ
1.クロス集計 2.アソシエーション分析
3.決定木分析 4.クラスター分析

学生ゼミシリーズ

第1回:相関分析ってどんなもの?
第2回:回帰分析ってどんなもの?
第3回:交差検証ってどんなもの?
第4回:χ2乗検定ってどんなもの?
第5回:クロス集計ってどんなもの?
第6回:アソシエーション分析ってどんなもの?(今回)
“研究室の日常6<アソシエーション分析ってどんなもの?>” の続きを読む

研究室の日常5<クロス集計ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

本日から4回に渡って、1月に行われたゼミの様子をご紹介します。(1/4)
1月学生ゼミテーマ
1.クロス集計 2.アソシエーション分析
3.決定木分析 4.クラスター分析

学生ゼミシリーズ

第1回:相関分析ってどんなもの?
第2回:回帰分析ってどんなもの?
第3回:交差検証ってどんなもの?
第4回:χ2乗検定ってどんなもの?
第5回:クロス集計ってどんなもの?(今回)

“研究室の日常5<クロス集計ってどんなもの?>” の続きを読む

書評<自然素材を使った理想の家とは>

欧米には、「家は代々受けついでいくもの」という考えが根づいています。メンテナンスとリフォームを繰り返しながら、100年以上住みつがれている家を欧米で数多く見て、日本の家づくりとは根本的なところで考え方が違うと感じました。欧米では、住む人のことを考えた、愛着のわく家づくりが基本です。
現代の日本の住宅は、その大切な基本を忘れているように思えてなりません。効率とコストダウンを追い求めた結果、一番大切な、住まう人のことを考えた家づくりがされてきました。それが今、シックハウス症候群に象徴されるように、住まいによって健康が損なわれる事態すら招いています。健康に、心地よく暮らせて、愛着を持って住める。そんな家のあるべき姿に、立ち戻るときに来ていると思います。
(嘉村正彦著「住む人が健康になる『本物の家』の建て方」より)

日本の住宅は約30年と、非常に寿命が短いものです。欧米では親から孫、3代に渡って使用され、自分の代で建て替えることは運が悪いとさえ言われますが、日本でそこまで愛された、幸運な家にお目にかかることは稀です。(京町家のような、歴史的な価値を持つ建物は例外として)

こうなった背景としては、戦後に焼け野原となった日本で、とにかく最低限住める家が大量に必要とされたこと。ハウスメーカーの工業化住宅が見事にその時代の要請にこたえたことがあります。

本書「住む人が健康になる『本物の家』の建て方」は、新建材が多用されがちな現代の家づくりに警鐘を鳴らす一冊。著者の嘉村氏曰く、新建材や工業化住宅が日本の家を悪くしたんだとか。彼は、本物の家の条件として、

1.「健康」に暮らせる
2.「長持ち」すること
3.「デザイン」がすぐれていること

の3つを挙げています。本書はこの条件を満たす住宅を建て、永く住み継いでいくことを主張しているのですが、本日はこの3条件について確認してみることとします。

リンク:住む人が健康になる『本物の家』の建て方(Amazon)

「健康」に暮らせること

家は誰でも長い時間を過ごす場所。夜寝るだけに家に帰る人でも、1日の1/4を過ごす場所です。故に著者は、住む人が健康に暮らせなければ本物とはいえないと主張します。化学物質や、ヒバのようなアレルギー物質を含む建材を避け、ビニールクロスよりも石灰、タイルよりも石を使用する。

特に、住宅の基本性能を左右する断熱材について、著者は「セルロースファイバー」の使用を強く勧めています。

断熱材には繊維系と発泡系の2種類に大別されますが、素材はグラスウールからロックウール、ウレタン、ポリスチレン、羊毛等様々。

セルロースファイバーは新聞紙から作られる繊維系の断熱材です。1,950年代にアメリカで開発され、日本では珍しいですが、アメリカではトップのシェアを誇ります。新聞紙と聞くと、羊毛などと比べ「寒そう」「燃えそう」と感じますが、実は高い「断熱性」「不燃性」、さらに「防音性」「調湿効果」「防虫効果」まで持つスグレモノ。(素材そのものの熱抵抗値は高くないのですが、壁に隙間なくみっちり詰められるため高性能)

比較的高価であることと、施工できる工務店が他と比べ少ないことが難点ですが、総合力ではトップの断熱材。確かにこの断熱材は、もっと普及していくべきですし、普及していくでしょうね。

ちょっと気になったのが以下の記述。

現在は快適な空調があり、いったん暖めると保温状態になる高気密・高断熱の住宅がもっともポピュラーになりました。その便利さに慣れて、日本人は歓喜をしなくなりました。喚起をしなくなったために、揮発性物質が建物内にとどまり、ますますシックハウス症候群が発症しやすい環境になってしまうのです。換気扇は非常に有効な装置ではありますが、対症療法的な手段に過ぎません。(52pより)

この記述については微妙ですね。高気密住宅で換気しなかったら確かに危険ですが、現代人が隙間風のビュービュー吹く家に暮らせるかと言えば「否」ですし、隙間から余計に化学物質が飛び散るでしょう。自然素材も大事ですが、やはり「高気密×24時間計画換気」も必須な気がします。

「長持ち」すること

ヨーロッパの住宅は、木造であっても何代にも渡ってリノベーションして暮らし続けます。古ければ古いほど、むしろ住宅の価格が、基本上昇するのは日本との大きな違いです。そうした長く住める家は、高価ではありますがトータルで考えればコスト面でも優秀です。

筆者いわく、「キズのついた無垢材フローリングも、時が経つほど光沢が出て味わいが増してきます」「経年変化によって味わい深くなるのが”本物の家”です」

そして、そのために「木材で建てる」ことを推奨しています。一見、コンクリートや鉄骨の方が長く持つ気がしますが、木材は経年変化で粘りが出て強度が増すのだとか。

経年変化を肯定的に捉え、「古くても価値の高い家」を建てようという考えです。現代のライフスタイルでは、子供が引っ越さずに実家に住み続けるとは限らないのですが、将来売却することを考えれば、これからの時代には確かに欠かせません。ただ、自然素材にはメンテナンスが欠かせないものも多いことと、メンテナンスフリーの建材も近年数多く開発されていることから、一長一短、適材適所であるようにも思われます。

「デザイン」がすぐれていること

建物は何十年も使用するもの。ファッションのように1年で飽きられてはいけません。著者は「無駄をなくして、シンプルで味わい深い家にする」のだと述べています。そのために自然素材が持つ「ゆらぎ」、不均一感に注目して素材を選ぶべきとも。

ただ、例として雨樋を外すことを挙げているのはどうなのでしょう?密集した住宅地で雨樋なしは難しいところがあります。ガルバリウム製の雨樋等、比較的シンプルで目立ちにくい製品を採用するのが現実的な落とし所では…

普遍的なデザインを用いるべきなのは確かですが、せめてもっと色々な例を見たかったですね。

総評

全体の主張としては、非常に的を射た内容だったと思いますが、細かい部分で気になる箇所が。

例えば、工業化住宅や新建材について非常に否定的でしたが、これらの普及は戦後の社会背景があってのものだし、工業化手法には建設コストを下げたり、安定した品質を供給可能にするプラスの面もあります。食べ物について「無農薬こそ正義」と農薬を全否定する人になっている印象は拭えません。

第三章の後半部分では、化学物質を否定する割に、エンジニアリングウッドには肯定的であること。デザインが大切という割に、コスト削減のため正方形の家を勧めていること。暮らしやすさを主張する割に、浴室の間仕切りにガラスを用いる手法を提案していること(間違いなく掃除が滅茶苦茶大変です)など、少々チグハグな感があります。第三章の後半は、嘉村氏のアイデア紹介のようになっていますが、ここは「そういう手法もあるんだなぁ」くらいに思っておいたほうが良いかもしれません。

ただ、注文住宅の理想の在り方として、的確な意見ではありました。注文住宅を建てることを考えている人は、読んで損にはならない内容でしょう。

研究室の日常4<χ2乗検定ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

本日は、前回、前々回、前々々回に引き続き、12月に行われたゼミの様子をご紹介します。

学生ゼミシリーズ

第1回:相関分析ってどんなもの?
第2回:回帰分析ってどんなもの?
第3回:交差検証ってどんなもの?
第4回:χ2乗検定ってどんなもの?(今回)
“研究室の日常4<χ2乗検定ってどんなもの?>” の続きを読む

研究室の日常3<交差検証ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

本日は、前回、前々回に引き続き、12月に行われたゼミの様子をご紹介します。

学生ゼミシリーズ

第1回:相関分析ってどんなもの?
第2回:回帰分析ってどんなもの?
第3回:回帰分析ってどんなもの?(今回) “研究室の日常3<交差検証ってどんなもの?>” の続きを読む

ペット可物件のクリーニング費用

ペット可物件のクリーニング代が高いわけ

ペットも家族、という方も多くなったこのご時世。ペット可物件の需要が絶えることがありませんが、トラブルも絶えず、まだまだ数が少ないのも事実。

よくトラブルの種となるのが、高額なクリーニング費用。「敷金が全部消えて請求まできた」と嘆く借主や、「費用を払ってもらえず持ち出しになった」と嘆く不動産屋も多いでしょう。

例えば40平方メートルの1LDKの場合、ハウスクリーニングのセット料金は約4万円程度でしょう。勿論業者によっても、どこまで綺麗にするかによっても、値段は大きく変わってくるのですが、敷金が全部消滅するまではいきません。

何故そこまで高額になるのか?

今回はペット可物件の清掃費用の負担の実態について、お話したいと思います。

ペットによる損傷の修繕は賃借人負担!

出ていく部屋は借り物、修繕義務があります

賃貸物件は退去時に、借主負担(敷金から支払う)で原状回復することが一般的です。つまり、全部綺麗に元通りにして出ていく必要があるのですが、ただしこれには経年劣化等、通常の使用で生じる損耗は含まれません。

この目安には国交省のガイドラインがあります。これによると、原状回復義務の例はこんな感じ。


原状回復義務
有り: 故意の落書き等
無し: 家具によるカーペットや畳、床のへこみ等


ちなみに「カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ」は、

「飲み物をこぼすのは普通のことだけど、こぼした後の手入れ不足で生じたシミ・カビは借主負担でしょ」

と考えられているようです。この境界線については、国交省のガイドラインはあくまでも目安で、ある程度特約でいじれます。だからその境界線は、原状回復条件を契約書に添付して、予め合意しておく必要があります。(ペット可物件は特約で「クロス張替費用」などが盛り込まれていることもあります)

で、このガイドラインでは「飼育ペットによる傷・臭い」は借主負担としています。通常使用に含まれません。特約で定めない限りは、普通は借主負担となります。

ハウスクリーニング費上昇の理由

例えば猫を飼っていた場合、臭いの他、「床が爪痕だらけで張り替えないといけない」「建具をかじられたので取り替えないといけない」「畳に粗相してカビが生えたので新しくしないといけない」など、設備を交換しないといけないので費用がグーンと伸びます。臭い除去など、作業が増えることも要因。

例えば、1LDKの内、6畳の寝室(クッションフロア)をペットにも自由に使わせていたとします。

6畳間のフローリングを張り替えて5万円。
壁紙張り替えに4万円。
柱傷補修に1万円。
ドア交換に5万円。
ペット消臭消毒に1万円。
本来のクリーニング費用4万円。

本当にざっくりした概算ですが、総額20万円。2ヶ月程度の敷金は軽く吹き飛びます。(当然どれだけ汚れてるかで全然値段は違いますが、交換を要するほど汚れていたら値段倍増では済まないということです)

借主の負担割合はどれだけか?

「借主の負担が大きすぎない?」という疑問を持ったそこのあなた!

壁紙や床は、傷や汚れが一箇所でもつけば、全部取り替える必要がある。だからこれだけ高額になるのですが、確かに年単位で暮らして一箇所も汚さないというのは難しいものです。

だから国交省のガイドラインでは、負担単位、耐用年数、経過年数に応じて、借主の負担割合を算出するようにしています。

・畳の負担は原則1枚単位、チグハグになるからといって全部新品にして全部借主負担とすることはできない
・フローリング全体にわたる既存は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となる直線を想定し負担割合を算定する

など、一つ一つに目安が設けられています。

表1 耐用年数6年及び8年の設備における費用負担の割合

だから先程のシミュレーションでも、20万円全額を負担する必要はない可能性が高いです。請求されても、大家さんとの交渉チャンスはあると思っていいでしょう。

ただし、国交省のガイドラインはあくまでも目安。法的拘束力を持つわけではありません。もし特約に記載があったなら厳しい。

「借主に不利な特約」の扱いに関して、国交省は以下のように回答しています。詳しくはこちら(外部サイト)のQ3を見てください。

建物の賃貸借契約は、借地借家法の適用があるのが原則であり、借地借家法が定める事項については、借地借家法の規定と異なる合意を規定しても、借主に不利な特約として無効となるものもあります。
 また、消費者契約法は信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定しています。しかし、このような強行規定に反しない限り、契約自由の原則により、合意された契約内容は有効となり、賃借人に不利な特約がすべて無効になるわけでもありません。

「契約書にサインする=合意した証」と主張されるでしょうから、まず「読んでなかった」では通りません。詳しいことは弁護士に聞けば確実ですが。結局、悪質な特約があったら契約を避けるのが一番無難です。

こっそりペットを飼ってたら?

ペットについて制限を設けるのは、意地悪がしたいからではありません。住む人を保護するために必要なことです。

ペット可物件で特約を設けるのも、貸主と借主の両方を保護するためのものです。一般のアパート・マンションでは、当然ペット飼育者に対する保護なんてありません。

即追い出されるケースこそ少ないようですが、ペット不可の物件でペットを飼うことが、貸主に対する信義則に反してますし、できた傷は全部「できるはずがない傷」なので、入居者が全額負担を言い渡される可能性大。

 

仮に私が悪質な大家だったら、「店子の弱みにつけこんで、古くなったあれもこれも全部新品に交換してもらおう。な~に、先に人を裏切る真似したのは向こうじゃないか」なんて考えてもおかしくないです。

そうでなくとも他の入居者の手前、ルール違反者には厳しく接するでしょう。

こっそり飼ってても臭いや跡が残ってバレます

過去には、犬に轡をつけて吠え声を防ぐなど、ペットに負担を強いる方法で誤魔化していたケースもあるとか。そこまでして飼いたいなら、多少不便な物件でもペット可を探すべきと思うのは、私だけではないでしょう。

ペナルティだらけで誰のためにもなりません。こっそりと飼うのは絶対にやめましょう。

ペット不可物件でも金魚はOK?

ちなみに、「犬や猫はともかく、金魚くらいなら迷惑もかからないから大丈夫だろう」という方。残念ながら金魚もグレーゾーンです。ちゃんと確認してから飼うようにしましょう。

理由は「湿気でカビる」「ポンプの音が騒音になる」「地震時に水槽が割れたら危険で、階下に漏れる可能性もある」「水槽の重さで床が抜ける(古い木造物件のみ)」など。

ペットを飼うと、どんな小動物でも思わぬ所で迷惑をかけたりします。電話一本で済むのですから、不動産屋に確認を忘れずに。

まとめ

・賃貸のペット可物件は退去時クリーニング費用が高額になる

・定めがない限り、費用は借主負担

・ただし契約書の特約をよく確認し、負担の義務と割合は不動産屋ときちんと交渉して合意をえること

・絶対に無断でペットを飼ってはいけない

もっと詳しく知りたい方は、下記サイトなどをご参考に


参考になる外部サイト一覧

参考資料
空乃さかな著「まねきねこ不動産1-仙台不動産事情」ねこぱんちコミックス、2009

 

研究室の日常2<回帰分析ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

本日は、前回に引き続き、12月に行われたゼミの様子をご紹介します。

学生ゼミシリーズ

第1回:相関分析ってどんなもの?
第2回:回帰分析ってどんなもの?(今回) “研究室の日常2<回帰分析ってどんなもの?>” の続きを読む

研究室の日常1<相関分析ってどんなもの?>

私の所属する研究室では、2,3週に一度、修士以上の学生で集まって自主的なゼミが開催されています。(目的は、論文を書く時に使うデータ分析等の手法の勉強です)

本日は、12月に行われたゼミの様子をご紹介します。 “研究室の日常1<相関分析ってどんなもの?>” の続きを読む

不動産の歴史その1歴史の教科書を見直してみる(~平安時代)

不動産の概念は、古来からあったものではありません。古代においては「人が土地に帰着する」という考えが一般的で、決して線引きして売買するものではありませんでした。

現代でこそ、非常に複雑でややこしい制度(といっても未整備な部分はまだまだありますが)が整えられていますが、どのようして今の形に至ったのでしょうか?

現在私は、海外(米、英、中)との不動産制度との比較を目論んでいるのですが、その前段階としてまず根底にある歴史の調査に取り組んでいます。今回はその成果、「日本の不動産はどうしてこうなったのか?」について、歴史の教科書を見直しながらお話したいと思います。 “不動産の歴史その1歴史の教科書を見直してみる(~平安時代)” の続きを読む